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日米不動産の違い

日本とアメリカでは不動産のシステムが色々な点で異なっています。
日本国内不動産ビジネスは、この数年間で大きく変化しています。実務をしている方はご存知かと思いますが、日本の不動産業は外資系の不動産投資、M&Aの動きと連動し、活発化してきてました(サブプライム問題以降、若干の後退局面にありますが)。それは、アメリカ型の不動産取引、鑑定の仕方へと 近づいています。このことに気付いてきた日本人ビジネスパーソンはカリフォルニア州のREセールスパーソン講座をはじめとするアメリカ式不動産ビジネスに興味を持ち、この学習する方が急増しています。

1)アメリカでは全員が不動産資格保有者
日本では誰でもが、例え資格がなくても、不動産関連の仕事に就けます。即ち、宅建資格の無い人でも現に、不動産の営業分野でたくさん働いているのです。アメリカでは先ず、資格者であることが不動産の仕事につける条件です。

2)日本では売買契約しても、この契約をキャンセルできる。
アメリカでは一旦、売買契約書に署名したら(特別な理由を除き)必ず、これを守らなければならないのです(当たり前のことですが)。しかし、日本ではそうとも言い切れないのです。だからトラブルも起こりがちです。日米では「契約」に対する考え方が根本から異なります。それを学びます。日本の契約の考え方は世界では全く通じませんので、将来、海外に住む方、働く方にはこの学習が必ず必要です。

3)日本の場合、売主に有利で、買主は一般に何も出来ない。
日本は売主が有利となる取引ケースが多く見受けられますが、アメリカはどちらかと言うと、買主が有利となる部分がたくさんあります。その代表的な例は、買主は売買契約後、住宅に関する調査ができ、十分な期間を持てる。この調査期間のことをデューデリジェンス(商業物件)と言います。住宅(レジデンシャル)ではコンティンジェンシー・ピリオドと言います。買主はこの期間中にシロアリ駆除会社、測量士、ホームインスペクター、建築士によって物件の調査ができます。
アメリカでは購入後、買主はクレームをなかなか出せない(買主の責任であるから)。日本では購入後、住宅の問題が、、、耐震性が不足していたりして、問題点が見つかれば、買主は売主と交渉できる。裁判沙汰になるケースが多く発生する。さらに、日本には存在しないシステム、アメリカ独特なシステム、エスクロー会社又は権限保険会社(タイトル・インシュアランス・カンパニー)によって所有者本人の調査、登記関係の調査をしてくれる機関がある。この調査期間の結果、売買契約書と異なることなどがあれば買主は何ら問題なく、この売買契約を取り消すこともできる。

※エスクロー会社(Escrow)
不動産取引を最初から最後まで、この中立の第三者機関が実務的に処理する。アメリカではこの第三者機関がやるので、日本のように手付金を持ち逃げされることもないし、登記に失敗することが無い。すなわち、アメリカでは、不動産取引のトラブルがTV、新聞のニュース記事になることは全くと言って良いほどないのです。日本では不動産取引のことで、詐欺事件、トラブルが頻繁に発生し、このことが毎日のニュースとなっている。

4)アメリカでは仲介手数料は自由で、法的な規定はない。
不動産業者は手数料は売主、買主と個別に交渉します。日本では手数料は売主、買主から夫々売買代金の3%+6万円(最高)と宅建業法で決められています。アメリカでは手数料の額は交渉次第なのです。そのパーセントは大体6%が相場となっている。アメリカでは仲介手数料は売主が支払い、買主は支払わない。手数料の相場は6%で、売主側が支払い、そして、実務的にはエスクロー・オフィサーが金融機関を通して、売主・買主側のブローカー業者に振り込むことになる。現金の取引はほとんどありません。

5)アメリカ国内ではブローカー資格者が高い社会的地位を持つ。
日本では不動産業者はやや低く見られ、且つ、胡散臭く見られがちである。しかし、アメリカではブローカー資格者というと、医者、弁護士と並んで、高い社会的地位を有している。アメリカで不動産業を行うには、リアルエステート・エージェントという免許資格を取得しなければならない。したがって、免許取得後は、不動産協会の方で、たくさんプロになる為の研修会を用意されている。誰もがまずは、ここで不動産ビジネスの仕方を学ぶ。日本の場合は大手企業では新人研修を設けているが、中小の不動産会社には無いことが多いことから、自己流の営業になりやすい(つまり、営業のプロにはなれないということです。)。アメリカ不動産の経営の仕方、取引のシステム、営業方法、評価法は日本の10年以上先をいっているので、これから日本の不動産に興味をもち始めた若い世代の人々がこのアメリカの不動産学を学びはじめています。
 
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